不動産査定と売却の仕組み

こんにちは、木村です。

日々、たくさんの方から不動産の売却査定のご相談をいただいています。

最近多い売却理由としては、①相続した土地や家を売却したい②ご両親が老人ホーム等に入って空家になったので売却したい③住宅ローンの支払いが難しいので生計を立て直したい等の理由でご相談いただいています。

最初にお問い合わせいただくときは、やはり皆さん何をどうしたらいいのかというケースが多く、不動産取引は難しく不透明に感じられる部分が多いので慎重になられるかと思います。

そこで簡単ですが、不動産査定と売却の仕組みについてご説明させていただきます。

初めに、査定書をつくらせていただいたり、査定価格をご報告させていただきます。多くは売却をするという前提で査定を依頼されるかと思いますが、まず注意いただきたいのは「査定価格」は「売れる価格」ではないということです。
査定価格が高いから高く売れるということではなく、あくまで査定価格は「売却できるであろう目安価格」です。逆に査定価格が安く出たとしても、実際の販売価格が高いケースもあります。
不動産の取引される価格は買い手があって初めて決まります。そのため、成約する前に成約する価格を予測することは不可能です。査定価格をお出ししますが、高い安いで一喜一憂される必要はなく、あくまでも売却に当たっての参考や現時点での資産価値の参考として考えていただければと思います。(国土交通省の公示価格や国税庁の路線価など客観的な数字が一番の根拠です。また銀行や鑑定士などの評価も同じ手法です)

 

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次に、不動産査定には、いくつかの方法があります。物件の種類や用途に応じた「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」、その査定を行う方法として「机上査定」「訪問査定」があります。

  • 「原価法」・・・土地や一戸建ての価格に用います
  • 「収益還元法」・・・収益用のアパートなど投資用物件に用います
  • 「取引事例比較法」・・・住む前提の中古マンションや一戸建てに用います

中古住宅用の不動産査定で多く使われる査定方法が「取引事例比較法」です。これは周辺の取引相場や売出事例から算出する査定方法です。

例えば「取引事例比較法」での机上査定方法は、まず周辺の取引事例や成約事例を調査します。査定物件と似ている物件の事例をピックアップして、その事例を参考にし、さらに部屋の「バルコニー向き」や「室内の設備、仕様、建物全体のグレード」を比較考慮した上で、査定価格を出します。

机上査定と訪問査定について

  • 「机上査定(簡易査定)」・・・部屋を見ないで行う査定
  • 「訪問査定」・・・実際の部屋を見て、面談させていただく査定

「訪問査定」は内見後に査定価格を算出するため、机上査定よりも細かい査定をすることができます。特に中古住宅やマンションにおいては、室内やバルコニーからの「眺望」で価格が大きく左右されることがあります。部屋から見える景色や夜景が素晴らしい物件であれば、他の物件との差別化ができプラス材料となります。また、室内の状態が著しく汚れている場合は査定価格が下がります。次の購入者が入居時にリフォームが必要かどうか、必要な金額によって価格が下がってくる可能性があるからです。なお、単純に資産としての価格を把握しておきたいというのであれば、机上査定だけで充分です。


査定費用ってかかるの?

訪問査定でも無料で行っています。
では、いつお金がかかるかというと、実際に売却が成立した際に「仲介手数料」を成功報酬でいただきます。売却が成立するまでに費用が発生することはないです。


 

個人情報、守秘義務もちろん厳守です。

不動産の売却をご検討中の方、もしよかったら木村までお申し付けください。

すぐに対応させていただきます。

会社はアピオさんの近くです。どうぞよろしくお願いします。M(_)M

(株)きむら不動産 代表取締役 木村真人

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